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03.11.12

Wohnkosten auf Rekordniveau - Politik gefordert: Mietrecht ändern – aber richtig!

 

Wohnen wird in Deutschland immer teurer. Mieterinnen und Mieter müssen im Durchschnitt schon mehr als ein Drittel (34,1 Prozent) ihres Haushaltsnettoeinkommens für Miete und Energie zahlen – so viel wie noch nie. Wohnungsengpässe, insbesondere in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten, treiben die Mieten – zunächst vor allem die Neuvertragsmieten – weiter in die Höhe. Seit 2005 sind die Strompreise um 44 Prozent, die Heizkosten je nach Energieträgen zwischen 31 und 62 Prozent gestiegen. Energiewende und energetische Gebäudesanierung verteuern das Wohnen zusätzlich.

 

„Die Bundesregierung macht keine Anstalten, diese Probleme zu lösen. Sie tut nichts. Und wenn sie etwas unternimmt, macht sie das Falsche. Zuerst kürzt sie für die einkommensschwächsten Haushalte das Wohngeld, und jetzt will sie das Mietrecht zum Nachteil der Mieter ändern, Mietminderungsrechte einschränken und den Kündigungsschutz aufweichen“, kritisierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die Politik der Bundesregierung auf einer Pressekonferenz der Mieterorganisation in München. „Wir wollen keine Scheinlösungen für Scheinprobleme. Stattdessen sind zum Beispiel Regelungen notwendig, die die Kosten nach einer energetischen Modernisierung gerecht verteilen, und Vorgaben zur Begrenzung der Neuvertragsmieten.“

 

Mietrechtsänderungsgesetz verhindern

 

„Wir brauchen das von der Bundesregierung beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz nicht. Es trägt zu einer weiteren Verteuerung der Wohnkosten bei und enthält keine Regelungen für eine gerechte Verteilung der Modernisierungskosten. Durch den Abbau von Mieterrechten kann die energetische Modernisierung der Wohnungsbestände nicht umgesetzt und vorangetrieben werden. Über Änderungen des Miet- und Zivilprozessrechts kann Wohnungsbetrügern nicht das Handwerk gelegt werden“, erklärte Mieterbund-Präsident Rips. Auch Bundesrat, Oppositionsparteien, Verbände, Wissenschaftler und Richter lehnen den Gesetzentwurf ab. Lediglich die Eigentümer- und Vermieterverbände pochen auf die schon vor der letzten Bundestagswahl von den Koalitionsparteien versprochenen Mietrechtsänderungen zu Lasten der Mieter.

 

„Wir setzen darauf, dass im parlamentarischen Verfahren ab Ende September das Mietrechtsänderungsgesetz noch verhindert wird bzw. Korrekturen beschlossen werden, die dann tatsächlich notwendige und sinnvolle Änderungen beinhalten“, sagte Rips.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung neu regeln

 

Energiewende und energetische Sanierung der Gebäudebestände treiben die Wohnkosten weiter in die Höhe. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das geltende Mietrecht, wonach der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen darf. Fallen Modernisierungskosten in Höhe von 200 Euro pro Quadratmeter an, bedeutet das für den Mieter eine Mieterhöhung von 1,83 Euro pro Quadratmeter und Monat. Liegen die Modernisierungskosten bei 300 Euro pro Quadratmeter, kostet das den Mieter 2,75 Euro pro Quadratmeter und Monat mehr als bisher. Diese Beträge sind auch bei einer erfolgreichen und guten Sanierung nicht über niedrigere Heizkosten finanzierbar.

 

Konsequenz der jetzigen gesetzlichen Mieterhöhungsregelung ist auch, dass selbst für unwirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die kaum Energie und damit kaum Heizkosten sparen, hohe Mieterhöhungen rechtlich zulässig sind.

 

„Diese gesetzliche Mieterhöhungsregelung ist ungerecht. Die Kosten der energetischen Modernisierung werden ungleich verteilt. Im Ergebnis zahlt allein der Mieter die Kosten. Die geltende Mieterhöhungsvorschrift ist außerdem schon dem Grunde nach falsch. Sie knüpft den Umfang der Mieterhöhung an die Kosten der Modernisierung, ohne zu fragen, ob die energetische Sanierung sinnvoll und erfolgreich war, ob tatsächlich Energie und damit Heizkosten eingespart werden“, sagte der Mieterbund-Präsident. „Aus unserer Sicht muss diese Mieterhöhungsvorschrift (Paragraph 559 BGB) ersatzlos gestrichen werden. Stattdessen sollte im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete die energetische Qualität der Wohnung für die Bestimmung der Miete mitentscheidend werden.“

 

Bis sich am Wohnungsmarkt, zum Beispiel über energetische Mietspiegel, eine Differenzierung nach Energieeffizienz-Standards ablesen lässt, muss nach den Vorstellungen des Deutschen Mieterbundes eine Übergangslösung gefunden werden. „Denkbar ist ein Zuschlag auf die heutige Kaltmiete, dessen Umfang von der konkreten Energie- und damit Heizkostenersparnis abhängt“, so Rips. Damit der Umfang einer Energieeinsparung Maßstab für die Höhe des Mieterhöhungszuschlags sein kann, müsste vor und nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt werden.

 

Mietenanstieg stoppen

 

„Die Neuvertragsmieten müssen gesetzlich begrenzt werden. Sie sollten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen dürfen“, forderte Mieterbund-Präsident Rips.

 

Die bisherigen Mieterhöhungsregelungen gelten nur für bestehende Mietverhältnisse. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages dagegen kann der Vermieter die Miete in nahezu beliebiger Höhe festsetzen. Das führt dazu, dass insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten diese so genannte Neuvertragsmiete um 20 bis 30 Prozent über der Miete in bestehenden Mietverhältnissen liegt.

 

Leidtragende dieser Mietpreise sind zunächst die etwa 10 Prozent der Mieterhaushalte, die jährlich die Wohnung wechseln bzw. aus beruflichen Gründen umziehen müssen, junge Menschen, die eine Familie gründen und eine gemeinsame Wohnung beziehen wollen, oder Studenten, die in die Stadt ziehen, um hier zu studieren. Aber nicht nur im Interesse dieser Mietergruppen sind die Neuvertragsmieten zu begrenzen.

 

„Die hohen Neuvertragsmieten von heute sind die Bestandsmieten von morgen“, erklärte Rips. „Da in die ortsübliche Vergleichsmiete nur die Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre eingehen, drohen mittelfristig auch in bestehenden Mietverhältnissen hohe Preissteigerungen.“

 

Auch deshalb sind bei den Mieterhöhungsvorschriften für den Wohnungsbestand Korrekturen erforderlich. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollten alle Mietverhältnisse einbezogen werden und nicht nur die der letzten vier Jahre. Außerdem muss die Kappungsgrenze, die derzeit noch Mietpreissteigerungen von bis zu 20 Prozent in drei Jahren zulässt, auf 15 Prozent in vier Jahren korrigiert werden.

 

Wohngeldgesetz ändern und verbessern

 

„Die Bundesregierung muss die zum 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Verschlechterungen für Wohngeldempfänger wieder rückgängig machen und die Energiekosten bei der Berechnung des Wohngeldes berücksichtigen“, fordert Mieterbund-Präsident Rips. „Es kann nicht sein, dass für einkommensschwächere Haushalte (Haushaltsnettoeinkommen bis 1.300 Euro) die Wohnkostenbelastung mittlerweile auf 45,8 Prozent geklettert ist, gleichzeitig aber die Zahl der Wohngeldempfänger im letzten Jahr um 10 Prozent und deren Wohngeldansprüche um 8 Prozent gesunken sind. Verantwortlich hierfür ist die Bundesregierung. Sie hat die erst 2009 eingeführte Heizkostenkomponente zum 1.1.2011 ersatzlos aus dem Wohngeldgesetz gestrichen.“

 

Die Folgen sind fatal. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes erhielten Ende des Jahres 2011 nur noch 766.800 Haushalte Wohngeld, davon 696.690 Mieter- und 70.110 Eigentümerhaushalte. Damit hat sich die Zahl der Wohngeldempfänger in einem Jahr um 10 Prozent verringert. 2010 erhielten noch 852.000 Haushalte Wohngeld, davon 774.100 Mieterhaushalte. Gleichzeitig ist der durchschnittliche Wohngeldanspruch um 8 Prozent gesunken, von 126 Euro auf 118 Euro im Monat.

 

„Das Durchschnittseinkommen eines Wohngeldempfänger-Haushalts liegt bei etwa 850 Euro. Fast 60 Prozent sind Einpersonenhaushalte, häufig Rentner, mit einem Durchschnittseinkommen von 613 Euro. Dass diese Haushalte jetzt trotz drastisch gestiegener Energiepreise weniger Wohngeld bekommen als früher, ist nicht zu verantworten, muss schnellstmöglich korrigiert werden“, forderte Rips.

 

Sozialer Wohnungsbau unverzichtbar – Wohnungsbestände der öffentlichen Hand sichern

 

In den letzten vier Jahren haben die Wohnungsneubauzahlen einen Tiefstand in Deutschland erreicht. Zwischen 168.000 und 186.000 Wohnungen wurden jährlich noch neu gebaut, davon schätzungsweise ein Drittel Mietwohnungen, überwiegend im hohen Preissegment.

 

Gleichzeitig geht die Zahl der Sozialwohnungen rapide zurück. Zwischen 2002 und 2010 hat sich deren Zahl nach Angaben der Bundesregierung um ein Drittel verringert. Jährlich werden es 100.000 weniger, weil Preis- oder Belegungsbindungen auslaufen. Ende 2010 gab es nur noch 1,6 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland. Dem stehen fast 6 Millionen Haushalte gegenüber, die dem Grunde nach berechtigt wären, eine Sozialwohnung zu beziehen.

 

„Wir brauchen jährlich mehr als 100.000 neue Sozialwohnungen, um den derzeitigen Schwund zu stoppen und das jetzige Niveau zu halten. Dazu müssten 40.000 Sozialwohnungen neu gebaut werden und im Übrigen Belegungsbindungen aufgekauft oder Preisbindungen durch öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen eingehandelt werden“, forderte Rips.

 

Der soziale Wohnungsbau ist seit der Föderalismusreform 2007 Sache der Bundesländer. Der Bund zahlt bis 2013 jährlich 518 Millionen Euro, so genannte Kompensationszahlungen. Ob und in welchem Umfang diese Zahlungen fortgesetzt werden, ist derzeit offen.

 

Für einen ausreichenden Bestand an bezahlbaren Wohnungen sorgen auch genossenschaftliche und vor allem kommunale Wohnungsunternehmen. Deshalb lehnt der Deutsche Mieterbund den Verkauf von Wohnungen der öffentlichen Hände an renditeorientierte Unternehmen und Finanzinvestoren strikt ab.

 

„Gleichgültig, ob es sich um bundeseigene TLG-Wohnungen, landeseigene GBW-Wohnungen oder kommunale Unternehmen handelt, preisewerte Wohnungsbestände der öffentlichen Hand müssen dauerhaft gesichert werden. Mit dem Verkauf an Dritte wird ein Pfand aus der Hand gegeben, Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen“, erklärte Rips.

 

Welche Möglichkeiten es hier gebe, zeige das Beispiel Berlin. Der SPD/CDU-geführte Senat hat jetzt mit den 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen vereinbart, dass Mieten in bestehenden Mietverhältnissen künftig nur noch alle 4 Jahre um 15 Prozent erhöht werden können. Die Nettokaltmiete darf nach einer Mieterhöhung 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Wer die Wohnung tauscht und eine größere Wohnung frei macht, hat Anspruch darauf, dass die Bruttowarmmiete für die neue Wohnung niedriger ist als die Miete in der alten Wohnung.

 

Der Mieterverein Oberberg e.V. berät jedes neu eingetretene Mitglied, zu sämtlichen Mietrechtsfragen.

 

 

Mit freundlichen Grüßen 

Dr.Werner Dieball

MIETERVEREIN OBERBERG E.V.

www.mieterverein-oberberg.de